静岡市葵区「大家さん通信」


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しずおかし葵区「大家さん通信」平成23年8月号(見本)

定期借家契約のススメ

最近、「定期借家契約」という言葉をよく聞くという方も多いかと思いますが、改めてここで、その意義について検討してみたいと思います。

 

従来の「普通賃貸借契約」では、期間満了後には自動更新され、家主側からは「正当事由」がない限り、解約することはできませんでした。ここで言う「正当事由」はとても厳格に解されており、例えば家賃滞納があった場合でも、実務上は6ヶ月から1年の賃料不払い・遅延があり、それを内容証明郵便で催告した上で、それも支払ってこなかった場合に初めて契約が解除できるといった具合です。また、アパート内で迷惑行為を繰り返す、いわゆる「悪質入居者」を解約・退去させるにも手続き上大変困難を伴うことが多いのが実情です。

 

そこで、平成12年改正の借地借家法で、「定期借家制度」が導入されました。定期借家契約とは、「期間の満了によって契約が終了し、契約の更新がない借家契約」をいいます。例えば契約期間を2年としたら2年後には正当な事由がなくても契約は終了し、賃借人は部屋を明け渡さなければなりません。もちろんその間、滞納や迷惑行為など何事もなければ、改めて「再契約(新たな契約)」を締結し、引き続き借りてもらうことが可能です。

 

このような定期借家契約は、入居者にとってもメリットがあります。例えば従来は入居段階での選別が厳しく、高齢者や母子家庭の入居が難しい傾向がありましたが、定期借家契約によって受け入れてもらいやすくなります。

 

静岡では(当社も含めて)、まだまだ従来の「普通賃貸借契約」の方が圧倒的に多いのですが、東京・神奈川などの首都圏では、30%〜40%が定期借家契約になっており、中にはすべての管理物件の契約を定期借家契約にしている不動産業者もあるようです。

 

定期借家契約は、手続き上煩雑な部分も確かにあります。例えば、契約時に特別な書面を作成する必要があり、契約終了1年前から6ヶ月前までの間に再度賃借人に書面を送る必要があります。また、賃借人にとってみれば、2年後に契約が終了してしまうことへの不安もありますから、何事もなければ再契約できることの説明をしっかりして、不安を取り除く必要もあります。

 

ある大家さんは、定期借家契約と合わせて、「1年間1度も賃料の遅延がなければ翌年5%賃料割引き、反対に遅延した場合には翌年5%割増」などの特約を付け、結果として優良入居者を勧誘し、不良入居者は出て行ってもらうようにしているそうです。

 

いずれにしても、従来の方法にとらわれず、契約形態を工夫することにより、優良入居者には不便をかけずに、賃借人・大家さん双方にとってよりメリットのある関係を作ることができると思います。(納本)

2.「戸建て賃貸」ってどうなの?(第3回)

今回は、相続対策と戸建て賃貸について考えてみたいと思います。

 

戸建て賃貸は相続対策上優れた対策方法と言われています。

 

ご存知のように、アパートなどを建てると、建物の評価額と借入金の差が資産の圧縮になります。また、土地も貸家建付地として20%近く評価額が下がるため、相続税対策になります。これは戸建て賃貸でも同じですが、さらに戸建て賃貸では「資産圧縮対策」の他に、「分割対策」「納税資金対策」にも対応できるといわれています。

 

■分割対策
従来の賃貸アパートでは、相続が発生した際に、相続資産をご兄弟などで「共有」にするケースが多く見受けられます。ただ、将来的に、アパートを修繕したり、リフォームしたり、あるいは建てなおしたりする際に、ご兄弟で費用負担の面などで意見が合わず、話が前に進まないといったケースがあります。

 

そこで、戸建て賃貸を考えると、ご兄弟それぞれ1棟ずつ分割することができます。ご兄弟が1棟ずつ相続すれば、ご自身あるいは家族が居住したり、貸したり、売却したり、相続人が自由に決めることができます。
■納税資産対策
相続税対策をする上で、アパートやマンションを建設し、相続税評価額を下げたとしても、相続税がゼロになるわけではありません。いざ、相続が発生した際に納税資金がなければ、せっかく利益を産んでくれているアパートなどの資産を手放さなければならなくなる可能性もあります。ですから、「納税資金対策」を講ずる必要があります。

 

例えば納税用として管理している土地は、比較的広い土地が多いのですが、一括で住宅デベロッパーなどに売却した場合、相場よりも安く処分せざるを得ない場合が多くなります。その点、戸建て賃貸でしたら、エンドユーザに直接売却しやすいため、ある程度余裕を持った金額で処分できる可能性も高くなります。

 

もちろん、規模や立地条件、建築コストなど総合的に判断する必要がありますが、選択肢の一つとして検討する価値は十分ありそうです。

 


(次号につづく)

3.求む 売地!貸地!

今回は少し宣伝というか、当社からのお願いです。当社は地元中心で営業をさせていただいているため、各社から「唐瀬付近・竜南学区付近」の事業用地、あるいは住宅用地等のご希望が多く寄せられます。

 

以下に、当社に寄せられている要望を掲載致します。借地の予定や、売却予定の土地などお持ちでしたらぜひ、当社にお知らせいただけないでしょうか。また、お知り合いのかたなどで、そのような情報がありましたらご紹介いただけないでしょうか(成約の際にはご紹介料をお支払いします)。
<定期借地・建て貸し>
・飲食店舗     300坪〜
・老人ホーム    500〜600坪
・ドラッグストア  700〜800坪
・スーパー     1200坪以上
 など
<売り地>
・一般住宅用地    35坪〜
・分譲用地      80坪〜
・歯科医院      150〜200坪
・賃貸アパート用地  200坪〜
・分譲マンション用地 300坪〜
 など

賃貸・売却にあたってはご希望により、極力、複数の事業者に紹介し、有利な条件で契約できるよう配慮します。また、税金等のご相談がありましたら、当社とお付き合いのある専門の税理士さんに問い合わせるなどの対応をいたしますので、ご遠慮なくお申し付けください。

(平成23年8月1日発行「大家さん通信」より)