あなたに合った住宅ローンを選ぼう


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あなたに合った住宅ローンを選ぼう

1.金利の違いはあとあとまで響く

 住宅ローンの金利は、わずかな違いでも大きな差額となって表れます。
 図表は1,000 万円を借り入れたときの毎月返済額を試算したもの。ご覧のように1%違うだけでも毎月返済額は数千円の差となり、トータルでは百万円単位の差となります。さらに借入金が2 倍になれば同様に返済額も2 倍にハネ上がってしまいます。
 また、表面金利は同じでも、その金利に保証料などを含んでいる場合と含めていない場合があるので、金利の中身にも留意してください。

2.金利のタイプを把握する

固定金利と変動金利の違い
 住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」の2 種類があります。
固定金利型とは?
 固定金利型は借入時に取り決めた金利が、返済が完了するまで変わりません。対して変動金利型は返済途中であっても経済情勢などによって変わるというものです。
 安定した返済計画を求めるなら固定金利型を選ぶとよいでしょう。ただし、金利水準が低いときに借りれば得しますが、高いときに借りてしまうとずっと高いままなので、借りるタイミング次第では損をしてしまうことがあります。借入時の金利水準が高いか低いかを見極める必要があるのです。
変動金利型とは?
 変動金利型は金利水準が高いときに借りても将来下がる可能性があるので、トータルで見ると借りるときのタイミングに伴う損得に対して、それほど神経質にならなくてもよいというメリットがあります。
 ただ、金利が低いときに目一杯借りてしまうと、金利が上がったときに返済負担の重さに窮してしまうので、ある程度余裕を持たせておくことが大切です。
 また、多くの変動金利型の住宅ローンは、金利が変わっても即座に返済額が変わらない方式が導入されています。通常は5 年に一度返済額を見直し、その間に生じた金利変動による利息の過不足を次の5 年間で調整することになっています。ただし、金利上昇によって返済額が急増する場合は、前5 年間の25%を上限とし、超える分は次の5 年間で調整することにしています。この措置によって返済額は急激に増えることはなくなりますが、金利上昇があまり大きいと利息が多くなり、借入金残高がほとんど減らないということが発生します。
固定金利選択型の仕組み
 変動金利型のなかには、借入れ当初の2 年間、3 年間、5 年間、7 年間、10 年間というように一定期間の金利が固定されているタイプの住宅ローンもあります。一般に「固定金利選択型」や「固定期間選択型」と呼称されています。これは固定期間が過ぎた時点で金利が改定されるので、仮に5 年間固定型のものを25年返済で借りた場合、通常は5 年後、10 年後、15 年後、20 年後と4 回の金利改定が行われます。この固定期間選択型には大きく2 つの種類があり、借入時にはどのような内容になっているのかを慎重に検討する必要があります。
「変動金利優先タイプ」
 金利改定時(選択時)に変動金利型と固定期間選択型のいずれかを選べるというもの。ただし、選択時に変動金利型を選ぶとそのまま変動金利型が適用され、固定期間選択型に戻ることができません。
「自由選択タイプ」
 金利改定時(選択時)に変動金利型と固定期間選択型のいずれかを選ぶのは前者と同じですが、変動金利型を選んでも再び固定期間選択型に戻ることができるというものです。それだけ柔軟性があるタイプといえます。ただし、返済途中でローンを繰り上げ返済するなどローン契約を解消したり契約内容を変更したときに、3 万〜5 万円程度の手数料を支払わなければならない場合があります。借入時には契約内容をしっかり確認するようにしてください。
どのタイプを選べばよいのか?
 さて、ここまで紹介してきた各タイプのなかでどれが有利かは、その ときどきの金融情勢やあなたの条件などによって異なります。
短期返済なら…
 まず、各タイプのなかで最も金利が低いのは、一般的に固定期間選択型の1 年〜3 年もので、次いで変動金利型の順となり、あとは固定期間が長いものほど高くなる傾向にあります。したがって、短期間のうちに買い換える予定がある人や短い返済期間で返すという人は、金利の低さに注目して1 年〜3 年ものの固定期間選択型を選ぶとよいといえます。
長期返済なら…
 一方、長期返済を考えている人は現状の金融情勢をしっかり考慮する必要があります。いまの金利水準が高く、将来下がる可能性があると思えば変動金利型、反対にいまが最低水準にあると思えば長期間金利が固定されているものを選ぶとよいでしょう。長期間金利固定には、宅建協会会員が窓口となって提供している「全宅住宅ローン『フラット35』」があります。
 これは、住宅ローン専門会社である全宅住宅ローン(株)と住宅金融支援機構( 旧、住宅金融公庫) が提携して実現した「最長35 年間、長期固定金利」の住宅ローンです。返済中に金利は変わらないため、安定した返済計画が可能となっています。

3.ローン負担を軽くする返済方法を知ろ

 代表的な住宅ローンの返済方式として、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2 つがあります。
返済額が一定「元利均等返済」
 元利均等返済の特徴は毎回の返済額を一定(均等)にしている点にあります。金利が変わらない限り、毎回の返済額が同じなので返済計画が立てやすいというメリットがあります。ただ、返済額の中身を見ると返済当初は利息分が多く、元金分はわずかなため、返済が進んでも借入金残高がなかなか減っていかないというデメリットがあります。
返済額が多→少「元金均等返済」
 対して元金均等返済は、元金返済分を一定にするというもの。返済当初の返済額は多くなりますが、返済が進むにしたがって負担が軽くなっていくという特徴があります。また、元金を着実に返していくので借入金残高が早く減り、返済総額も少なくなるというメリットがあります。
 元利均等返済と元金均等返済を比べてどちらを選ぶかは、将来も含めた収入の状況や家計支出などによって異なりますが、「将来に負担を残さない」というローンを借りるときのセオリーからすると、元金均等返済が堅実といえます。ただ、金融機関によっては元金均等返済を導入していないケースもあるので、借入時に確認するようにしてください。